Das Eigenheim als Investment – und warum das nicht funktioniert

Wenn es um das Geld anlegen geht, hört man des Öfteren: „Ich habe ja ein Haus gebaut“. Für viele scheint die Investition des eigenen Vermögens in eine eigene Wohnimmobilie ein gutes Investment zu sein. Warum dies eventuell ein Irrglaube ist, erfahren Sie, wenn Sie weiterlesen.

„Miete sparen“ wird oft als Gewinn gesehen

Der Slogan „kaufen statt mieten“ ist bei vielen Finanzierungsgebern zu hören. Häufig werden unglaubliche Ersparnisse beim Bau oder Kauf eines Eigenheims im Vergleich zur Mietwohnung sehr werbewirksam errechnet und veröffentlicht.

Man sollte sich allerdings einmal die Zeit nehmen und genau rechnen. Wenn das Haus finanziert wird, sind zunächst einmal die direkten Finanzierungskosten (effektive Kreditzinsen) mit zu berücksichtigen. Dazu kommen die Nebenkosten für die Finanzierung (Kreditgebühr, Sondergebühren, etc.) bzw. die Nebenkosten des Immobilienkaufs (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Eintragungsgebühren, etc.)

Gibt es keine Zahlungsausfälle oder Aufschübe, die zusätzliche Kosten verursachen würden, kann man dann ganz einfach die Summe der monatlichen Raten während der Laufzeit bilden. Das ist die Investitionssumme für die eigene Immobilie.

Der Vergleich dieser Summe mit den aufsummierten Kaltmietkosten in der Zukunft ist jedoch unserer Meinung nach nicht fair: Einerseits muss man in der Regel häufig deutlich höhere Betriebskosten als bei einem gemieteten Objekt (zum Beispiel einer Mietwohnung) ansetzen – es können höhere Heiz- und Warmwasserkosten anfallen, man bezahlt Grundsteuern, Wasser- und Abwassergebühren sowie kommunale Abgaben und Versicherungen. Auch das sollte man im Vergleich berücksichtigen, und auch die Betriebskostendifferenz zwischen Mietimmobilie und Eigentum berücksichtigen.

Zusätzlich zu den unterschiedlichen Betriebskosten kommen dann noch die Kosten für die Erhaltung und Sanierung. Bei einem Mietobjekt trägt diese Kosten der Vermieter, beim Eigentum trägt man sie hingegen selbst. Diese Kosten können über eine Laufzeit von vierzig Jahren enorme Beträge ergeben. In einem realistischen Vergleich zwischen Miete und Eigentum muss man diese Kosten ebenfalls berücksichtigen.

In den meisten Fällen wird, wenn man alle Kosten sauber miteinberechnet, der Kostenvorteil zwischen Miete und Eigentum deutlich geringer ausfallen, als in den optimistischen Rechenbeispielen.

Von vielen wird dann aber argumentiert, dass sie mit dem Haus ja auch einen „bleibenden Wert“ geschaffen haben, der zudem immer steigt. Doch stimmt das wirklich?

Der tatsächliche Immobilienwert

Nach der Berechnung erhält man lediglich eine Summe (deutlich höher als die ursprüngliche Kreditgebühr), die einem verrät was das Haus gekostet hat. Das sagt allerdings noch nichts darüber aus, was das Haus zum Fertigstellungszeitpunkt wert ist. Darüber entscheidet der Marktwert der Immobilie.

Der Marktwert der Immobilie kann im Lauf der Zeit deutlich schwanken und sich sowohl nach oben und nach unten bewegen. Jahrzehntelange Nutzung und Abnutzung eines Wohngebäudes kann ihn sinken lassen, eine höhere Nachfrage im jeweiligen Gebiet kann ihn steigen lassen.

Sinnvoll ist es, sich anhand der eingangs erwähnten Rechnung einmal einen Überblick zu schaffen, mit welcher Investition man sich welchen Wert geschaffen hat. Und dann muss man sich ansehen, wie sich dieser Wert verändert.

Problematisch beim Eigenheim: man kann sich schwer absichern. Als Besitzer einer einzigen Immobilie trägt man auch das Risiko des Wertverlusts selbst – Finanzfachleute sagen: das Einzelfall- und Klumpenrisiko.

Immobilienwertsteigerung

Anders als viele annehmen, gibt es keine feststehende, allgemeingültige Wertsteigerung für Immobilien. Je nachdem, wie sich eine Region oder eine bestimmtes Gebiet entwickelt, verändern sich die Immobilien darin in ihrem Wert. Das kann innerhalb weniger Jahre sprunghaft nach oben sein, aber auch genauso gut in der Gegenrichtung. Leider gibt es keine tagesaktuellen Marktwert-Kurse für die eigene Immobilie, dort würde man das leichter verfolgen können – und erkennen, dass es sich sehr häufig nicht lohnt.

Wenn man sich rein den Immobilienwert ansieht – einmal abgesehen von den Investitionskosten und einem möglichen kleinen Vorteil durch verringerte Wohnkosten – dann muss man die Wertsteigerung der Immobilie vor allem inflationsbereinigt betrachten.

Genau genommen müsste man vom summierten Wertzuwachs dann auch noch jeweils die jährlichen Betriebskosten des Hauses abziehen – diese Kosten entstehen ja aus der Tatsache, dass man das Haus besitzt.

So kann eine Wertsteigerung aussehen

Wie niedrig die Rendite in der Praxis häufig tatsächlich ausfällt, lässt sich ersehen, wenn man sich die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland über einige Jahre ansieht. Die verwendeten Immobilienpreise im nachfolgenden Beispiel stammen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken und wurden in großen kreisfreien Städten zwischen 2007 und 2013 erhoben. Dazu nutzen wir die Inflationsraten im Jahresdurchschnitt.

Für die durchschnittliche Immobilie in Berlin ergeben sich hier zwar schon durchschnittlich 3,86% inflationsbereinigter Zuwachs pro Jahr für den betrachteten Fünfjahreszeitraum (2007 – 2013). Auch Hamburg oder München liegen vergleichsweise hoch, beide knapp an oder über der 3 % -Marke.

Andernorts sieht es im gleichen Zeitraum aber völlig anders aus: In Würzburg schafft man inflationsbereinigt gerade noch einen Zuwachs von 0,26 % pro Jahr im Durchschnitt. In Städten wie Frankfurt an der Oder oder in Schweinfurt fuhr man im selben Zeitraum dagegen sogar Verlust ein – inflationsbereinigt verliert man dort pro Jahr 1,2 bis 1,3 Prozent.

Die Zahlen gelten natürlich nur als Durchschnittszahlen. In einzelnen Gebieten kann auch in den Städten im Süden und im Osten eine Immobilie ganz plötzlich stark an Wert zulegen. Vorhersagbar ist das – vor allem über lange Sicht – aber kaum.

Angesichts dieser Zahlen und der niedrigen Durchschnittswerte ist der Kauf einer Immobilie – selbst wenn man das Geld hat – in den allermeisten Fällen keine wirklich lohnende Anlage für einen Einzelnen. In diesem Fall muss man die Nebengebühren für den Verkauf (Makler, Grunderwerbssteuer, Notariatsgebühren) auch noch mit einkalkulieren, die als Faustregel 10% des Wertes liegen und die jährlichen Kosten für den Besitz (Steuern, Erhaltungsaufwand, Betriebskosten) auch noch vom Wertzuwachs abziehen. Ob dann überhaupt noch etwas bleibt, oder man in Wirklichkeit beträchtlichen Verlust macht, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Einzelne Steueraspekte können dagegen den Verlust wieder etwas mindern. Ob sich eine zusätzliche Investition der Immobilie lohnt (etwa in Ausstattung oder Erhaltungszustand) um den Wert zu steigern, muss man dann jeweils im Einzelfall betrachten. In den meisten Fällen geht eine solche Rechnung aber nicht wirklich auf.

Eine Investition in Immobilienfonds ist eine andere Sache

Als Einzelner mit einem einzelnen Gebäude trägt man das Risiko für Verluste zur Gänze selbst, und kann sich dagegen praktisch auch nicht absichern. Anders würde das aussehen, wenn man mehrere – am besten viele – Immobilien besitzen würde, und sich Gewinne und Verluste insgesamt die Waage halten würden. Als Privatperson verfügt man aber gewöhnlich nicht über derartig hohes Anlagekapital.

Wenn man allerdings in einen Immobilienfonds investiert, kann man von dieser Strategie profitieren. Dort werden durchwegs positive Renditen erzielt, weil teure und werthaltige Top-Objekte die Verluste bei weniger profitablen Immobilien wieder ausgleichen. Als Anleger profitiert man – mit deutlich geringerem Risiko – von einem meist konstanten Zuwachs. Und die Sorgen bleiben einem ebenfalls erspart, die die Erhaltung und Sanierung von Gebäuden und die ständige Befürchtung um finanzielle Verluste mit sich bringen. Das ist wesentlich entspannter – und in den meisten Fällen auch deutlich profitabler. Für den Kauf von Immobilienfonds empfehlen wir Ihnen einen Online-Broker zu verwenden, damit Sie wertvolle Transaktionskosten einsparen. Verwenden Sie am besten unseren Vergleichsrechner – besonders attraktiv finden wir die Angebote von OnVista und CapTrader.