Vermieten: Warum es sich immer noch lohnt

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Vermieten ist nicht nur eine regelmäßige, sondern auch von Schwankungen unabhängige Anlageform. 
Andrey Popov © fotolia.com

Vermieten ist nicht nur eine regelmäßige, sondern auch von Schwankungen unabhängige Anlageform. Andrey Popov © fotolia.com

Das Vermieten als Möglichkeit für passives Einkommen hat in den vergangenen Jahren bei vielen Anlegern keinen sonderlich guten Stand mehr: Die Medien berichten regelmäßig Hiobsbotschaften über Mietnomaden. Zudem beschloss der Bundestag ab dem 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse, bei der den Bundesländern die Möglichkeit gegeben wurde, Mieten zu deckeln. Wird dann noch eine traditionell eher mieterfreundliche Gesetzgebung in Betracht gezogen und die Tatsache, dass ebenfalls seit 2015 Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen, kommen viele zu dem Schluss, dass es sich nicht mehr lohnt, Immobilien zur Miete zu offerieren. Das allerdings ist nicht nur im Sinne des in Deutschland chronischen Wohnungsmangels eine falsche Denkweise: Vermieten bietet für Anleger einige Vorteile, mit denen kaum eine andere Anlageform aufwarten kann. Und genau diese will der folgende Kommentar herausstellen.

Grund 1: Mieten sind eine sichere und vor allem monatliche Geldquelle

Während alle anderen Aussschüttungen üblicherweise jährlich erfolgen, stehen Mieteinnahmen jeden Monat zur Verfügung Stevepb (CC0-Lizenz) © pixabay.com

Während alle anderen Aussschüttungen üblicherweise jährlich erfolgen, stehen Mieteinnahmen jeden Monat zur Verfügung
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Wer sein Geld in Fonds anlegt, der weiß, dass es in Deutschland meist üblich ist, dass Dividenden nur einmal pro Jahr ausgeschüttet werden. Und selbst wer in seinem Portfolio anders gelistete Aktien aus den USA hat, der kann sich bestenfalls über eine vierteljährliche Ausschüttung freuen. Die Miete hingegen ist eine der wenigen passiven Einkommensformen, die jeden Monat auf dem eigenen Konto landet. Wer seinen Lebensunterhalt auf diese Weise bestreiten möchte, hat somit neben allen anderen Anlagen zumindest eine tatsächlich sicher sprudelnde Geldquelle, die nicht von Kursschwankungen oder den immer weiter sinkenden Zinsen beeinträchtigt werden kann. Vor allem bedarf Einkommen aus Mieten keiner langfristigen Planung für ein ganzes Jahr, die kaum auf Unwägbarkeiten reagieren kann. Diese Sicherheit lässt sich kaum hoch genug bewerten, selbst wenn bereits jetzt schon viele Bundesländer den Mietpreis deckeln, wie die „Welt“ berichtet.

 

Grund 2: Mietnomadentum wird stark überzogen dargestellt

Mietnomaden hinterlassen neben offenen Rechnungen meist viel Müll und Schäden – gegen diese Kosten  können sich Vermieter versichern.  DoraZett © fotolia.com

Mietnomaden hinterlassen neben offenen Rechnungen meist viel Müll und Schäden – gegen diese Kosten können sich Vermieter versichern.
DoraZett © fotolia.com

Natürlich, kaum ein Nachrichtenportal, das nicht regelmäßig in irgendeinem Zusammenhang von Mietnomaden berichtet. Die Schlagzeilen und Texte ähneln sich immer: Monatelang keine Mietzahlungen, dann Auszug in einer Nacht-und-Nebel-Aktion. Und hinterher Zigtausende Euro an Sanierungskosten, die auf den Wohnungsbesitzer zukamen. Ja, das sind Realitäten, die viele abschrecken, die die Vermietung von Immobilien zu ihrem Portfolio hinzufügen möchten. Aber hier muss auch vor allem die Medienlandschaft verstanden werden: Diese lebt von Sensationsmeldungen jeglicher Art, denn sie steigern die Verkaufszahlen – je dramatischer, desto besser. Das bedeutet: Solche Meldungen und die genannten Summen sollten immer mit Vorsicht genossen werden.

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Und gleichzeitig muss einfach eine schlichte rechnerische Tatsache im Raum stehen: Laut dieser Statistik lebten im Jahr 2015 35,36 Millionen Deutsche zur Miete. Zuzüglich der 4,11 Millionen, die sich in einer Wohngemeinschaft ein Mietobjekt teilen, sind das knapp 40 Millionen Mieter – fast die Hälfte aller Deutschen. Es gibt zwar keine Erhebungen von offizieller Seite zur Anzahl der Mietnomaden, die Vereinigung “Haus und Grund” geht aber von ca. 15.000 bis höchstens 100.000 Fällen aus. Somit liegt die Wahrscheinlichkeit im Worst-Case bei gerade einmal 0,2 %  Fakt ist: Wer vor dem Unterschreiben des Vertrags mindestens eine Schufa-Auskunft einholt und sich nicht bloß auf einen leicht fälschbaren Gehaltszettel verlässt, kann dieses sowieso schon geringe Risiko weiter senken. Und zusätzlich existieren auch Versicherungen, die Mietnomaden-Schäden abdecken. Vor allem: Seit 2013 wurde die sogenannte „Berliner Räumung“ wesentlich vereinfacht. Säumige Mieter können also viel schneller und kostengünstiger vor die Tür gesetzt werden.

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Grund 3: Billiger werden Baukredite kaum noch

Bauzinsen sind heute so günstig wie nie. Das kann trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse für ausreichende Rendite sorgen.  Antrainas (CC0-Lizenz) © pixabay.com

Bauzinsen sind heute so günstig wie nie. Das kann trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse für ausreichende Rendite sorgen.
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Ein weiterer Punkt auf der Liste „Pro Vermieten“ ist die Tatsache, dass die Bauzinsen sich entgegen anderslautenden Prognosen weiter nach unten bewegen. Was hier an Zinsen zu bezahlen ist, lässt sich auch im Land der Mietpreisbremse recht unkompliziert finanzieren. Wirklich wichtig ist nur, wenn mit dem Ziel einer Vermietung gebaut oder kernsaniert wird, dass die Berechnungen stimmen: Wer sich im Vorfeld die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen auf dem Portal aktuelle-bauzinsen.info ausrechnet, bekommt viel Planungssicherheit. Gleichzeitig kann dank der Geldpolitik der EZB auch nach dem Ende einer Zinsbindungsfrist ein niedriger Zinssatz für lange Laufzeiten vereinbart werden. Das bedeutet: Auf diese Weise können Immobilien langfristig so günstig finanziert werden, dass nicht nur der gedeckelte Mietpreis kaum ins Gewicht fällt, sondern zusätzlich auch noch künftige und heute gar nicht kalkulierbare Risiken abgefedert werden. Gleichzeitig sind neue oder totalsanierte Häuser erst einmal für viele Jahre vor verschärften Regelungen bezüglich neuer Dämmungen oder geänderter Abgasgesetze für Heizungen sicher – auf den Vermieter kommen also erst mal kaum zusätzliche Kosten zu, die diese Kalkulation ins Wanken bringen würden.

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Grund 4: Der Wegfall der Maklerprovision

Vermieter müssen die Maklerprovision nun selbst zahlen – allerdings nur auf den ersten Blick ein Nachteil.  highwaystarz © fotolia.com

Vermieter müssen die Maklerprovision nun selbst zahlen – allerdings nur auf den ersten Blick ein Nachteil.
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Dieser Grund ist nicht so offensichtlich wie die drei zuvor genannten: Seit 2015 dürfen Vermieter die Kosten für die Maklerprovision nicht mehr an ihre neuen Mieter weitergeben – offensichtlich doch also ein Nachteil? Falsch: denn auch wenn die Rechnung des Maklers jetzt alternativlos auf dem Tisch des Vermieters landet, können sich diese die Situation der Makler zunutze machen: Bis zum vergangenen Jahr waren sich Makler ihrer Einkünfte sicher und konnten ihre Leistungen bestimmen. Heute jedoch ist dieses Revier geschrumpft: Die neue Gesetzgebung sorgte dafür, dass viele Vermieter keinen Makler mehr einschalteten – deren Einkünfte sanken rapide. Wie dieser Artikel vermeldet, sind nicht weniger als 84 Prozent aller Makler davon betroffen.

Um wettbewerbsfähig zu bleiben, bieten Makler daher heute viel umfangreichere Leistungen an, als in früheren Zeiten. Wer also heute einen Fachmann damit beauftragt, sein Haus oder seine Wohnung an den Mieter zu bringen, der kann in den Genuss von Bonitätsprüfungen und anderen Zusatzleistungen kommen, die früher niemals inkludiert gewesen wären. Natürlich muss der Vermieter nach wie vor die Provision bezahlen, allerdings kann dies wegen solcher Zusatzleistungen unterm Strich günstiger sein, als wenn er alles vom Schalten einer Anzeige bis zur Liquiditätsprüfung selbst übernehmen würde.

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Grund 5: Immobilien sind ein blühender Markt

Durch die Möglichkeiten des Internets erfreuen sich heute auch Häuser in entlegenen Orten großen Zuspruchs bei Mietern. gianliguorni © fotolia.com

Durch die Möglichkeiten des Internets erfreuen sich heute auch Häuser in entlegenen Orten großen Zuspruchs bei Mietern.
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In Deutschland fehlen rund 700000 „normale“ Wohnungen und wie das Pestel-Institut berichtet sogar 4 Millionen Sozialwohnungen. Kommt noch hinzu, dass die ständig steigende Zahl von Flüchtlingen ebenfalls menschenwürdige Behausungen benötigt, wird dieser Mangel in den kommenden Jahren sogar noch steigen. Das bedeutet für Vermieter: Egal, wie abgelegen vielleicht das Dorf ist, in dem das geerbte Häuschen steht, das vermietet werden soll: Es wird definitiv genügend Interessenten jeglicher Couleur geben. Dies noch nicht einmal aus der Not heraus: Die Trends zeigen, dass immer mehr Menschen aus den Städten raus aufs Land wollen. Gleichzeitig steigen aber auch in den Metropolen die Grundstückspreise.

Leerstand aufgrund von mangelndem Interesse ist also im Moment und auch in den nächsten Jahren etwas, das gar nicht in der eigenen Kalkulation auftauchen muss, denn das Interesse ist schier so gewaltig, dass für jede Wohnung ein Abnehmer gefunden werden kann – und dies noch nicht einmal zu Dumpingmieten aufgrund einer vermeintlich wenig attraktiven Lage. Im Gegenteil: Wer einen Altbau auf dem Land besitzt und diesen mit Geld aus den günstigen Baufinanzierungen nach modernsten Gesichtspunkten saniert, wird sich nicht selten kaum vor Interessenten retten können. Denn nicht zuletzt das Internet macht heute auf dem Land vieles möglich, das vor einigen Jahren aufgrund der schlechten Infrastruktur und langer Fahrtwege noch undenkbar gewesen wäre: Arbeiten im Home-Office aus einem Taunus-Dörfchen ist heute oft eine problemlose Option und was vor Ort nicht kaufbar ist, kann über das Web bestellt werden.

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Grund 6: Vermieten ist eine freundschaftliche Geldquelle

Wer an Freunde oder Kollegen vermietet, kann aus Anonymität resultierende Vermieter-Risiken abhaken.  Monkey Business © fotolia.com

Wer an Freunde oder Kollegen vermietet, kann aus Anonymität resultierende Vermieter-Risiken abhaken.
Monkey Business © fotolia.com

Eine alte Faustregel besagt, dass bei Geld die Freundschaft aufhört. Bei Mietobjekten stimmt dies allerdings so nur bedingt: Ein Aktienportfolio ist anonym. Sein Wert und der Inhalt werden an Börsen und von kaum bekannten Händlern diktiert. Ein Haus oder eine Wohnung ermöglichen dagegen eine Umgehung sämtlicher geschäftlicher Distanzen: Ein Freund oder Arbeitskollege sucht eine Wohnung. Man kennt sich seit Jahren. Wenn einer solche Nachfrage im engsten Umfeld mit einem freistehenden Mietobjekt begegnet werden kann, reduziert dies sämtliche Risiken, Kosten und Unwägbarkeiten, die aus der Anonymität resultieren: Von der Kollegin aus der Abteilung ist bekannt dafür, dass sie leidenschaftlich im Garten arbeitet: Eine Verwahrlosung der Pflanzen hinter dem zur Miete stehenden Haus muss also nicht befürchtet werden. Und wenn der ehemalige Banknachbar schon immer Heimwerker mit Leib und Seele war, wird er bei wohl nicht bei jedem tropfenden Wasserhahn den Vermieter anrufen, sondern die Sache unbürokratisch selbst bereinigen.

Vermieten ist eine der ganz wenigen Möglichkeiten auf dem Finanzsektor, bei der auch Privatleute von persönlichen Kontakten und Freundschaften profitieren können. Und zudem können bei Bekanntschaften auch die sonst unabdingbaren Dinge wie Bonitätsprüfungen entfallen. Einzige Bedingung ist nur, dass Vermieter sich von der Freundschaft nicht zu unbotmäßigen Zugeständnissen bringen lassen: Natürlich kann einem Freund die Wohnung etwas günstiger überlassen werden, aber trotzdem gilt auch bei Vermietungen im Freundeskreis die eingangs genannte Regel.20579 Grafik 3 

Fazit

Das Vermieten von Immobilien kann für Anleger in vielfältiger Hinsicht von Vorteil sein. Vor allem bietet es ein regelmäßiges Einkommen und eine auch zukünftig hohe Nachfrage. Zwar sind die Renditen im Schnitt niedriger als bei anderen Anlageformen, dafür aber auch verhältnismäßig sicher und zudem nicht von Kursschwankungen abhängig.  Gleichzeitig gilt aber auch hier die Grundregel: Nie das gesamte Geld nur in eine Anlageform investieren. So gut Miete auch funktioniert, sie sollte immer nur einen Teil der eigenen Finanzen beinhalten.

 

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5 Comments

  1. Mathematiker says:

    ” … knapp 40 Millionen Mieter – fast die Hälfte aller Deutschen. Selbst wenn jeder Tausendste davon ein Mietnomade wäre (was eine heillos übertriebene Zahl ist), stünde die Chance immer noch bei 40000:1, an eine solche Person zu geraten. ”

    Wenn jeder tausendste Mieter ein Mietnomade ist, dann steht die Chance, dass ein zufälliger Mieter (an den man gerät) ein Mietnomade ist, natürlich bei 1:1000 = 0,1%.

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    • Oh Gott, peinlich, peinlich.
      Da ist uns in dem langen Artikel wohl ein Basic-Fehler unterlaufen…
      Merci, ist geändert.

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  2. Die hier aufgeführten Gründe zu vermieten, sind viel zu kurz gegriffen.
    Ein Investment in Immobilien ist eines der kompliziertesten, die es gibt.
    Mal von Derivaten abgesehen.

    Wie schon oben beschrieben gibt es sehr viel zu beachten und die Risiken werden im Kommentar einfach abgewiegelt und abgehakt. So leicht ist es aber nicht.

    zu Grund 1: Vermieten ist KEINE sichere Einkommensquelle. Stichwort Leerstand (komme noch später darauf zurück)

    zu Grund 2: d’accord, Mietnomadentum kann man durch Menschenkenntnis, gute Auswahl und eine Versicherung (Kosten = geringere Rendite!) abfedern

    zu Grund 3: d’accord, die Zinsen sind derzeit wirklich günstig wie nie, sollten aber dennoch auf keinen Fall zu unüberlegten Investitionen verleiten (zu knapp kalkuliert zB) Hierzu dieser Artikel der Welt: http://www.welt.de/print/wams/article151675783/Haus-und-vorbei.html

    zu Grund 4: wer diese Arbeiten nicht selbst erledigen kann oder will, sollte nicht vermieten. Jede Art von Kosten drücken die Rendite.

    zu Grund 5: Der Immobilienmarkt ist nicht homogen, folglich auch nicht überall “blühend”. In den Städten erkennen Experten schon eine Blasenbildung und auf dem Land herrscht teilweise katastrophale Stimmung bei Immobilienbesitzern. (siehe Grund 1) Man schaue sich die Dokumentation “Verlassen und verramscht – wenn keiner Omas Haus will” vom NDR an – https://www.youtube.com/watch?v=m_GJz0NsvUg

    zu Grund 6: Freundschaft hört sehr wohl beim Thema Geld auf. Sollte ein guter Freund, an den man vermietet in Schwierigkeiten geraten, ist man in der Zwickmühle. Wie lange kann man den Verdienstausfall ertragen? Wird die Freundschaft das überhaupt aushalten? Menschen ändern sich und Freundschaften zerbrechen. An einen Freund zu vermieten stellt für mich deshalb keinen Vorteil dar.

    Alles in allem sind dies für mich genug Gründe, anstatt in ein eigenes Haus/Wohnung lieber in REITs und Immobilien-ETFs zu investieren. Man hat eine gute Diversifikation und keinerlei Arbeit, trotzdem aber langfristig die Durchschnittsrendite von Immobilien.
    Außerdem sind dort auch gewerbliche Immobilien enthalten, die eine deutlich bessere Rendite abwerfen als an privat vermietete.

    Viele Grüße
    Benjamin

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    • Habe noch einen wichtigen Aspekt vergessen: die Flüchtlinge (die hier bleiben dürfen) werden aller Wahrscheinlichkeit nach in die größeren Städte strömen. Latenter Faschismus auf dem Land, fehlende Arbeitsstellen und totale Langeweile werden dafür sorgen.

      VA:F [1.9.22_1171]
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  3. Fazit nach ca. 3 Jahren “Vermietungserfahrung”: Nie wieder! Von den Kosten der Handwerker und den ständig neuen gesetzlichen Bestimmungen wird man als Vermieter erschlagen und stehen in keinem Verhältnis mehr zu den Einnahmen. Ohne den zusätzlichen Ärger näher zu nennen z.B. Reinigungsprobleme, verlassen der Wohnungen nach Auszug usw. Vielleicht rechnet es sich noch in den Städten, nicht aber in ländlichen Gegenden. Beispiel: Der Handwerker kostet überall ca.das gleiche Geld, die Mieteinnahmen pro m2 liegen aber im ländlichem Raum bei uns ca. 5,00 Euro. In den Ballungsgebieten bei ca. 7-10 Euro. Hier sieht man schon die Schieflage. Wir haben deswegen schon eine Wohnung still gelegt. Traurig aber wahr. Der Gesetzgeber ist aber m.E. nach mit Schuld.

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