Immobilienfonds vs. Immobilienkauf: Die Vor- und Nachteile beider Anlagestrategien

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Immobilienfonds und Immobilienkauf konkurrieren um die Gunst der Anleger.

Pixabay.com © nattanan23 CCO Public Domain Immobilienfonds und Immobilienkauf konkurrieren um die Gunst der Anleger.

Immobilien werden als Betongold bezeichnet. Ähnlich wie Gold sind sie ein Sachwert und kein Geldwert, was bereits Sicherheit vor der Inflation bietet. Doch viel mehr als Gold haben Immobilien in den vergangenen Jahren durch die hohe Rendite auf sich aufmerksam gemacht, welche sich für die Altersvorsorge wie für den Vermögensaufbau als gleichermaßen vielversprechend erweist. Doch neben dem Kauf einer Immobilie, der vielen Personen als Option geläufig ist, bieten Immobilienfonds selbst Personen mit geringem Eigenkapital die Chance, am Betongold teilzuhaben. Mit Krediten lässt sich das Eigenkapital für Investitionen in größerem Umfang für größeren Profit sogar anheben, wobei sich für Interessierte ein Blick auf die SWK-Bank-Erfahrungsberichte lohnt.

Immobilienfonds: Mit der Zahlkraft mehrerer Anleger größere Projekte realisieren

Bei einem Immobilienfonds tun sich mehrere Anleger zusammen, um ihr Kapital für den Kauf von Immobilien zu investieren. Durch die Streuung auf mehrere Immobilien werden die Risiken des Direktkaufs einer Immobilie auf die im Portfolio enthaltenen Immobilien verteilt. Dieses Prinzip der Risikostreuung haben alle Fonds zu eigen. So erreichen sie eine höhere Sicherheit.

Die Immobilienfonds sind frei erwerblich und bieten auch Personen mit geringem Eigenkapital die Chance, in Immobilien zu investieren. Dabei wird eine bestimmte Menge an Anteilen erworben. Je nach Art des Fonds – dazu im kommenden Abschnitt mehr – sind jedoch Mindesthaltefristen vorgesehen. Im Gegensatz zu einer Anlage in Aktienfonds oder einzelne Wertpapiere lässt sich somit bei Wertverlusten nicht schnell reagieren. Unter Umständen stehen Wartezeiten von bis zu zwei Jahren zubuche.

Flexibilität bei der Wahl des Fonds

Es gibt verschiedene Arten unter den Immobilienfonds. Die beiden hauptsächlichen Typen lassen sich anhand der offenen und geschlossenen Fonds unterscheiden.

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Erstere sind u.a. an folgende Vorschriften gebunden:

  • Mindestens zehn verschiedene Objekte
  • Maximal ein Fünftel des Fondsvermögens darf in Grundstücke investiert werden, die gerade bebaut werden
  • Eine einzige Liegenschaft darf maximal 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens ausmachen

Darüber hinaus ist ein prägnantes Merkmal der offenen Fonds, dass sie an der Börse käuflich und veräußerbar sind. Im Gegensatz zu den geschlossenen Fonds und eigenen Immobilien sind sie dadurch leichter handelbar. Offene Fonds haben keinen festgelegten Wert und keine Begrenzung. Das Volumen enthaltener Immobilien kann jederzeit gesteigert werden, wodurch sich die eigenen Anteile, je nach käuflichen Aktivitäten, reduzieren sowie steigern lassen. Für die offenen Fonds gelten die strengen Richtlinien der Mindesthaltefrist von 24 Monaten sowie weitere Regelungen, die den Nachteilen zum Trotz, das Fondsvermögen aller Anleger wirkungsvoll schützen.

Geschlossene Fonds haben eine vorab definierte Anzahl an Immobilien. Sobald hier Anleger eingestiegen sind und 100 % des benötigten Kapitals zur Verfügung stellen, wird der Fonds geschlossen. Es ist möglich, dass die jeweiligen Immobilien zu Beginn der Investition bekannt sind. Ebenso gibt es den Black Pool, bei dem zuvor unklar ist, in welche Liegenschaften Kapital angelegt wird. Geschlossene Immobilienfonds sind nicht börslich handelbar und bringen das Risiko eines erschwerten Verkaufs der eigenen Anteile mit sich.

Achtung bei geschlossenen Fonds!

Geschlossene Immobilienfonds sind im Großteil der EU-Staaten wegen der Risiken für Betrug verboten. Ausnahmen, die geschlossene Fonds erlauben, sind die folgenden Staaten:

  • Deutschland
  • Niederlande
  • Österreich

In Einzelfällen werden zuvor unbekannte Verwaltungskosten auferlegt, die bis zu einem Viertel der investierten Summe betragen können. Auch ist eine nicht ausreichend qualifizierte Geschäftsführung ein Risiko, da geschlossene Fonds in Form einer Gesellschaft gegründet werden und einen Geschäftsführer benötigen, der nach außen hin die Geschäfte repräsentiert und wichtige Entscheidungen trifft.

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Immobilienkauf: Absolute Freiheiten – absolutes Risiko

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Die Haltung einer eigenen Immobilie liefert alle Freiheiten – von Modernisierungen mit Wiederverkauf bis hin zur Vermietung samt Mieterträgen.

Der Kauf einer kompletten Immobilie auf eigene Faust birgt gleichermaßen Freiheiten wie Risiken. Die Freiheiten ergeben sich daraus, dass die Immobilie selbst gekauft wird und darüber entschieden werden kann, was mit ihr gemacht wird:

Dies ist nur ein rudimentärer Einblick. Der Kreativität sind keine Grenzen gesetzt. So besteht beispielsweise die Option, ein Haus zu kaufen und dieses nicht an eine Familie zu vermieten, sondern die einzelnen Zimmer an mehrere Einzelpersonen, was den Ertrag erheblich steigern würde. Des Weiteren existieren Spielräume zur Erweiterung der Immobilie. Auch lassen sich große Visionen verwirklichen, im Rahmen derer nach und nach – idealerweise in Absprache mit anderen Investoren – ein Stadtteil aufgekauft und modernisiert wird. Diesen Vorgang bezeichnet man in der Fachsprache als Gentrifizierung: Marode Stadtteile werden zu Tiefstpreisen aufgekauft, modernisiert, zu Szenevierteln gemacht und gewinnen erheblich an Wert. 

Kurzum zu den Vorteilen: Kreative Freiheiten! Zudem ist die Haltung einer Immobilie mit steuerlichen Vorteilen versehen. Des Weiteren unterliegen die Mieterträge anderen Steuersätzen als die Einkommenssteuer, was insbesondere für Personen mit einer hohen Steuerlast lohnend ist.

Im Gegenzug zu den reichhaltigen Vorteilen liegen sämtliche Risiken bei dem Kapitalanleger. Leerstand, Mietnomaden, Gebäudeschäden, Immobilienblasen und finanzielle Engpässe müssen allein überbrückt werden. Dabei zeigt sich, dass selbst Versicherungen oftmals nicht das halten, was sie versprechen. Zudem ist mit der Vermietung einer Immobilie sowie deren Modernisierung und Wiederverkauf ein hoher Eigenaufwand verbunden.

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Der Immobilienmarkt weiterhin mit Perspektiven

Da sowohl Erfolg des Immobilienfonds als auch des Immobilienkaufs von dem Erfolg des gesamten Immobilienmarktes abhängen, sind dessen reichhaltige Perspektiven ein gutes Zeichen für Kapitalanleger. Bei den Key Factors spricht alles für eine anhaltende positive Entwicklung des Immobilienmarktes:

  • Niedrigzinsphase setzt sich fort
  • Niedrige Quoten für Leerstände und bezahlbaren Wohnraum
  • Anhaltende Zuwanderung

All dies sorgt für die hohe Nachfrage und steigende Attraktivität von Immobilien. Verteuernde Mieten steigern die Rendite durch Mieteinnahmen und zunehmende Kaufpreise die Rendite beim Wiederverkauf.

Welche Anlagestrategie für wen?

Ein Blick auf die Vor- und Nachteile des Immobilienfonds sowie des Immobilienkaufs hat offengelegt, dass Fonds eine Option für jede Person sind. Anleger mit geringem Kapital finden hierin gar die einzige vielversprechende Chance, ihr Geld in Immobilien anzulegen. Dabei sind geschlossene Immobilienfonds als Anfänger eher zu meiden. Der Immobilienkauf hingegen ist ausschließlich für Personen mit ausreichend Kapital eine Variante, wobei Rücklagen für Instandhaltung, Leerstand sowie weitere natürliche Risiken einer Immobilie einberechnet werden müssen. Dafür sind die Freiheiten für vermögende Kapitalanleger beim Immobilienkauf umfangreicher als bei Immobilienfonds.

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