Montag, 8. April 2013. 17:30 Uhr. Business Park Vienna. Höflicher Fahrstuhlführer. 35 Stock. Freundlicher Empfang mit Aperitifs und Erfrischungsgetränken.
Klingt nach einem Gala-Dinner für eine elitäre Gruppe? Tut es – war aber nicht so. DieKleinanleger haben die wohl erste Privatanleger-Roadshow in Wien (und vermutlich in ganz Österreich) besucht. Am Montag hat sich die IMMOFINANZ Group ihren aktuellen und zukünftigen Aktionären präsentiert.
Kleine Anmerkung zu unserem Verhältnis zur Immofinanz-Group: Nach der Finanzkrise war der Kauf von Immofinanz-Aktien unser (das sind Andreas und Clemens – die Blogger auf dieKleinanleger.com) erster gemeinsamer Deal. Zum Unternehmen selbst, seiner Geschichte und warum wir es für ein gutes Investment hielten, werden Sie in späteren Posts noch einiges erfahren, nur so viel: in Österreich besaßen vor der Krise über 100.000 Menschen die Aktie der Immofinanz – vergleichbar mit der „Jedermann-Aktie“ der Telekom in Deutschland – aber nun weiter mit dem Roadshow-Bericht:
Die Tickets (ca. 300) waren schnell vergriffen, doch wir konnten uns welche sichern! Das Motto – „Ein Abend mit dem Vorstand“. Es wurde nicht zu viel versprochen – gleich beim Eingang stand der Chef persönlich, Dr. Eduard Zehetner, CEO.
Gleich um’s Eck konnten wir Mag. Daniel Riedl (COO) in Diskussion mit Mag. Birgit Noggler (CFO) finden.
Diskussion mit dem Management – Zehenter, Riedl und Noggler
Nachdem wir uns einen Stehtisch mit Stühlen gesichert hatten (von denen nicht unbedingt viele vorhanden waren) und uns von freundlichen Kellern und Kellnerinnen bedienen ließen, fing die Diskussionsrunde – mit kleiner Verspätung von 5 min – auch schon an.
Zu erzählen gäbe es vieles, wir möchten hier ein paar ausgewählte Eckpunkte des Vortrages präsentieren:
Abschlag zum NAV – Wie kommt er zustande?
Der NAV – Net Asset Value – je Aktie liegt aktuell ca. bei 5,60 Euro. Die Aktie notiert jedeoch nur um die 3 Euro – das ist ein Abschlag von ca. 45 %. Eine der ersten Fragen an den Vorstand war natürlich, wie dieser Abschlag am Markt gerechtfertigt wird und wann sich dieser Abschlag verkleinern wird bzw. der Kurs an den NAV annähert.
Die Antwort von Dr. Zehetner war einfach und wir dürfen ihn aus dem Gedächtnis zitieren: Es gibt viele Fondsmanager und institutionelle Anleger, die meinen, dass wir kompliziert sind und uns auf zu viele Asset-Klassen beschränken. Außerdem sind wir, nach deren Meinung, zu stark in Osteuropa engagiert und daher meiden uns „die Großen“.
Dr. Eduard Zehetner sieht den Abschlag verschwinden, wenn die restliche Welt wieder mehr an Osteuropa, und insbesondere Russland, glaubt. Dieses Vertrauen in Osteuroper würde erst wieder einkehren, wenn dort das Wirtschaftswachstum wieder anzieht. Auch sieht er die Europäische Union gefordert, den „neuen“ EU-Staaten wirklich unter die Arme zu greifen. Doch, er meint, dass die EU sich aktuell schon um die entwickelten Staaten kümmern muss und hier einfach der Atem ausgeht.
BUWOG – Wie geht’s weiter?
Wer sich näher mit der Aktie auseinandergesetzt hat, weiß bereits, dass ein möglicher IPO der BUWOG bevorsteht. Darüber wurde auch am Montag gesprochen. Die Summe, die sich Zehetner durch den Teilverkauf der Buwog über die Börse erhofft, liegt zwischen 700 und 750 Mio. Euro.
Dafür wird die Immofinanz (die aktuell 100 % an der BUWOG hält) die Mehrheit der Anteile aufgeben. Langfristig ist auch ein Komplettrückzug möglich.
Er glaubt, dass die BUWOG alleine zum NAV notieren kann. Dies sieht er im Branchenvergleich bestätigt – vergleichbare Immobilienunternehmen in Deutschland notieren um und teilweise auch erheblich über dem NAV.
Aktuell ziehen also Anleger vermeintlich sichere Wohnungen und Immobilien in Deutschland und Österreich gegenüber Osteuropa vor. Daher hat er kein Problem, die BUWOG zu verkaufen.
Was machen Sie mit dem Erlös aus dem BUWOG-IPO?
Zuerst will er natürlich mal zum Heurigen gehen 😉 Der Rest kann gut und gerne auch in einer größeren Dividende (Sonderdividende) enden. Das hört sich natürlich nicht schlecht an!
Weiterer Aktienrückkauf geplant?
Das Unternehmen hat erst vor kurzem 20 Mio. Aktien zurückgekauft. Dies entspricht einem Volumen von 5 Cent je Aktie und ist „Teil“ der geplanten Ausschüttung an die Aktionäre. Wirklich ausgeschüttet werden für das heurige Geschäftsjahr aber wieder 15 Cent je Aktie. Dies ergiebt zurzeit eine Dividendenrendite von 5 %.
Prinzipiell steht er einem weiteren Aktienrückkauf nicht negativ gegenüber. Es müsse sich aber die Frage stellen, wo das verwendete Geld am besten aufgehoben werden kann. Und das sieht er aktuell nicht in einem Rückkauf von Aktien – sondern eben im Kerngeschäft des Unternehmens.
Wird die Dividende weiterhin steuerfrei ausbezahlt?
Zehetner erklärt, wie die Dividende „funktioniert“: Steuerlich wird sie als sog. Einlagenrückzahlung deklariert – und damit für österreichische Privatanleger steuerfrei.
Allerdings wurde hier einiges geändert. Mittlerweile verringern die Rückzahlungen lediglich den Einstandspreis. Bei einem späteren Verkauf, entsteht somit ein höherer (steuerlicher) Gewinn und die Vermögenszuwachssteuer (Wertpapier-KESt) schlägt zu. Altbeständen kann dies allerdings egal sein.
Rein buchhalterisch wird die Dividende nicht vom Gewinn bezahlt, sondern aus Kapitalreserven. Diese sind bei den zahlreichen Kapitalerhöhungen in der Vergangenheit entstanden, weil z.B.: eine Aktie mit einem rechnerischen Wert von 1 Euro um 1,50 Euro verkauft wurde. Das ist üblich und wird als Agio bezeichnet.
Diese Kapitalreserve reicht auf jeden Fall noch für diese Dividende und vermutlich noch für die nächsten 2, vielleicht sogar 3 Dividenden.
3 Fragen an den Chef persönlich – Im Gespräch mit Dr. Eduard Zehetner
Nach der moderierten Diskussion mit dem Vorstand hatten mutige Besucher noch die Gelegenheit, sich mit den einzelnen Mitgliedern des Vorstands persönlich zu unterhalten.
Der Andrang an Zehetner war natürlich am größten – doch wir wollten uns diese Gelegenheit nicht nehmen lassen.
Mit dem Lauf der Zeit schwall der erste Andrang ab und es entwickelte sich eine kleine 5-7 Menschen fassende Gruppe rund um den Chef.
Dort hatten wir die Möglichkeit, 3 Fragen zu stellen:
Frage Nr. 1.: Haben Sie eine Lieblingsimmobilie? Gibt es eine Immobilie, die Sie nicht verkaufen würden?
Meine Lieblingsimmobilie ist die, die am meisten Geld verdient. Emotionen lasse ich hier raus, das wäre schlecht fürs Geschäft. Daher gibt es keine Immobilie, die ich nicht verkaufen würde. Stimmt der Preis, kann ich jede Immobilie verkaufen. Weiters ist auch jede Immobilie in unserem Portfolio verkäuflich – es liegt halt, wie gesagt, am Preis.
Frage Nr. 2.: Wie läuft das 5-Jahres-Verkaufsprogramm? Was passiert nach dem Verkaufsprogramm?
Wir liegen aktuell sehr gut im Plan und können die anvisierten 2,5 Mrd. Euro in den 5 Jahren erreichen. Wir arbeiten quasi an einer „Drehzahlerhöhung“ der Immobilienmaschine. Nach dem Programm werden unsere Verkäufe weitergehen und zwar mit einer höheren Geschwindigkeit.
Frage Nr. 3.: Haben Sie schon eine Vorstellung, wie hoch eine mögliche Sonderdividende nach dem BUWOG-IPO sein könnte?
Nein, dazu gibt es noch keine Zahlen. Die BUWOG ist ja noch nicht einmal verkauft – darüber können wir dann, wenn alles klappt, im Herbst reden.
Fazit für den Kleinanleger
Dieser Event hat uns wirklich sehr gut gefallen. Und das nicht (nur), wegen dem leckeren Buffet, welches wir nach getaner Arbeit verspeisen durften 😉
Wenn Sie nicht die Chance gehabt haben, „live“ dabei zu sein, können Sie in 54 Minuten die Diskussion mit dem Management als Video ansehen.
Bilderquellen:
Immofinanz Privantanleger Roadshow - Die Themen: "NAV-Abschlag, Dividende, Buwog, Q&A mit Dr. Zehetner",
