Real Estate Investment Trusts (REITs) – Immobilienaktien mit interessanten Extras

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Real Estate Investment Trusts (REITs) – Immobilienaktien mit interessanten Extras

Angesichts der geringen Zinsen interessieren sich viele Anleger zurzeit für Sachwertinvestments wie beispielsweise Immobilien. Das ist leicht nachvollziehbar, lassen sich doch an den Immobilienmärkten durchaus noch reale Vermögenszuwächse erzielen. Dennoch ist ein Direktinvestment am Immobilienmarkt nicht immer die beste Wahl. Unter dem Aspekt der Diversifikation, aber auch im Hinblick auf die Liquidität der Anlage kann es oftmals sinnvoller sein, stattdessen auf indirektem Wege an der Entwicklung der Immobilienmärkte zu partizipieren. Eine interessante Möglichkeit dazu bieten die Aktien von Real Estate Investment Trusts, meist nur kurz als REITs bezeichnet. Diese halten für Anleger im Unterschied zu Anteilen an herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaften einige interessante Besonderheiten bereit.

Kapitalsammelstellen für Immobilieninvestitionen

Bei einem REIT handelt es sich – wirtschaftlich betrachtet – um eine Kapitalsammelstelle für Investitionen am Immobilienmarkt. Die Geschäftstätigkeit einer solchen Gesellschaft besteht darin, Immobilien zu erwerben, zu bewirtschaften und gegebenenfalls auch wieder zu veräußern. In den USA gibt es darüber hinaus auch REITs, die sich als Investoren am Hypothekenmarkt engagieren. In Deutschland haben die entsprechenden Gesellschaften immer die Rechtsform einer Aktiengesellschaft. Darüber hinaus müssen sie allerdings noch einige weitere Bedingungen erfüllen, um den REIT-Status, der sie für Investoren besonders attraktiv macht, zu erlangen und auf Dauer zu behalten.

Seit mehr als einem halben Jahrhundert etabliert

In Deutschland wurden die gesetzlichen Grundlagen für die Einführung von REITs zwar erst relativ spät und nach mehrjährigen Diskussionen – im Jahr 2007 – geschaffen, doch in mehreren anderen Ländern spielen sie bereits seit längerem eine wichtige volkswirtschaftliche Rolle. Nachdem Neuseeland 1956 mit dem „Property Trust“ bereits ein REIT-ähnliches Investmentvehikel eingeführt hatte, folgten die ersten „echten“ REITs im heutigen Sinne ab 1960 in den USA. Mit der Etablierung einer solchen Struktur war damals das Ziel verfolgt worden, ein fungibles und transparentes Vehikel für Investitionen am Immobilienmarkt zu schaffen, um breiteren Anlegerkreisen die Chance zu Investitionen in diese Assetklasse zu erschließen.

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Internationales Erfolgsmodell

Mit der Fiscale Beleggingsinstelling in den Niederlanden und dem Listed Property Trust in Australien folgten 1969 beziehungsweise 1971 zwei weitere Länder mit REIT-ähnlichen Strukturen und um die Jahrtausendwende kam es dann zu einer regelrechten Welle von Gesetzen zur Einführung von REITs in verschiedenen Ländern. In Asien spielten dabei vor allem Hongkong, Japan, Singapur und Südkorea eine Vorreiterrolle, während in Europa vor allem die 2003 erfolgte Einführung eines REIT-Regimes in Frankreich für Aufmerksamkeit sorgte, die auf eine sehr positive Resonanz traf. Etwa zeitgleich mit Deutschland wurden auch in Großbritannien und Italien gesetzliche Grundlagen für REITs geschaffen. Im Hinblick auf die Rechtsform und auf die konkrete Ausgestaltung des Investmentvehikels gibt es zwischen den einzelnen Ländern zwar einige geringfügige Unterschiede, doch gemeinsam ist allen REIT-Regularien, dass sie auf die Schaffung einer transparenten, niedrigschwelligen Investitionsmöglichkeit an den Immobilienmärkten hinauslaufen.

Steuerliche Transparenz

Besondere Bedeutung hat dabei die steuerliche Transparenz, die weltweit in nahezu allen REIT-Regelungen vorgesehen ist. Das bedeutet, dass REITs auf der Ebene der Gesellschaft steuerbefreit und ihre Gewinne lediglich auf der Ebene der Anteilseigner besteuert werden. Teils gilt dies für den gesamten Gewinn, teils nur für ausgeschüttete Gewinne, die aber bei REITs typischerweise einen sehr hohen Anteil des Gesamtgewinns ausmachen. So werden die Gewinnausschüttungen von REITs in Deutschland, die in Form von Dividenden an die Aktionäre fließen, nur bei diesen im Rahmen der Einkommensteuer berücksichtigt, während der REIT selbst darauf keine Körperschafts- oder Gewerbesteuer entrichten muss. Dabei handelt es sich nicht um ein steuerliches Privileg, sondern vielmehr um eine Regelung, die eine weitgehende steuerliche Gleichstellung der REIT-Anlage mit einer direkten Immobilienanlage bewirken soll. Auch offene und geschlossene Immobilienfonds sind in Deutschland steuertransparent.

Hohe Gewinnausschüttungen und hohe Transparenz

Besonders attraktiv ist aus Anlegersicht die Tatsache, dass REITs verpflichtet sind, große Teile ihrer ausschüttungsfähigen Gewinne sofort an die Anteilseigner auszuschütten. In den meisten Ländern sind dabei Ausschüttungsquoten in der Größenordnung von etwa 90 Prozent vorgeschrieben. Sofern die Gesellschaft kontinuierlich Gewinne erzielt, können REIT-Aktien deshalb als typische Dividendentitel betrachtet werden, deren Dividendenausschüttungen sich zudem auch noch relativ gut prognostizieren lassen. Ein weiteres Charakteristikum von REITs sind die vergleichsweise hohen Anforderungen an deren Transparenz in der Finanzberichterstattung, die sich in Deutschland beispielsweise auch aus der für deutsche REITs obligatorischen Börsennotierung ergeben.

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Regelungen für Deutsche REITs

In Deutschland sind REITs verpflichtet, wenigstens 90 Prozent ihrer ausschüttungsfähigen Gewinne an ihre Aktionäre auszuschütten, wobei der nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) ermittelte Gewinn als Bemessungsgrundlage dient. Des Weiteren ist im deutschen REIT-Gesetz festgelegt, dass der Anteil der aus Immobilien stammenden Einkünfte bei einem REIT mindestens 75 Prozent von dessen Gesamteinkünften ausmachen muss und dass der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen ebenfalls bei 75 Prozent oder höher liegt. Die Bewertung der Vermögensgegenstände erfolgt dabei jedoch nicht nach den Vorschriften des HGB, sondern nach den International Financial Reporting Standards (IFRS). Um sicherzustellen, dass es sich bei REIT-Aktien um eine fungible, liquide Anlageform handelt, müssen wenigstens 15 Prozent der Aktien eines deutschen REITs von Aktionären gehalten werden, die jeweils nicht mehr als drei Prozent der Anteile an der Gesellschaft halten. Zugleich darf ein einzelner REIT-Aktionär nicht mehr als zehn Prozent des Grundkapitals enthalten. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung eines REITs ist sogar eine Streubesitzquote von wenigstens 25 Prozent obligatorisch. Eine weitere Voraussetzung für den REIT-Status ist, dass die Geschäftstätigkeit schwerpunktmäßig auf die „passive Immobilienbewirtschaftung“ fokussiert ist und nicht auf andere Aktivitäten, wie beispielsweise den Immobilienhandel.

Klare Fokussierung entspricht Investoreninteressen

Die klare Fokussierung auf ein bestimmtes Geschäftsmodell, von dem auch nicht wesentlich abgewichen werden darf, stellt aus Investorensicht einen wichtigen Vorteil gegenüber anderen am Immobilienmarkt tätigen Aktiengesellschaften dar, bei denen das Geschäftsmodell heterogener und für Investoren schwerer nachvollziehbar ist. Insbesondere in den USA, wo REITs schon seit Jahrzehnten etabliert sind, weisen die einzelnen Gesellschaften zudem meist auch noch eine klare Spezialisierung auf Immobilien einer bestimmten Nutzungsart oder auf eine bestimmte Region auf. Damit können Anleger durch Erwerb der betreffenden Aktien ganz bewusst bestimmte Immobilienmarktsegmente in ihrem Aktienportfolio abbilden. Wer bereits eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage besitzt, kann beispielsweise gezielt in Gewerbeimmobilien-REITs investieren, um auch andere Immobilien-Nutzungsarten in sein Portfolio aufzunehmen. Auch Investitionen in geografisch weit entfernte Immobilienmärkte, in denen ein Direktinvestment für Privatanleger kaum infrage käme, lassen sich beispielsweise mit REITs aus Nordamerika oder Asien problemlos umsetzen.

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Direkterwerb von REIT-Aktien versus REIT-Fonds

Wer in REITs investiert, muss dabei zwar auch die Volatilität einer Aktienanlage in Kauf nehmen, kann auf diesem Wege aber auch zumindest indirekt in Immobilien investieren – und das schon mit relativ geringen Anlagesummen. Damit ist zugleich auch eine wesentlich bessere Diversifikation der Anlage möglich, die sich aufgrund der hohen Investitionsvolumina beim Direkterwerb von Immobilien in der Regel nicht realisieren lässt. Investitionen in REITs können zum einen durch den direkten Erwerb von REIT-Aktien erfolgen, zum anderen gibt es inzwischen aber auch zahlreiche REIT-Fonds. Dabei handelt es sich um Aktienfonds, deren Anlagestrategie ausschließlich oder überwiegend Investitionen in REIT-Aktien vorsieht.

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