REITs – indirekte Immobilienanlage, auch in Deutschland?

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REITs – indirekte Immobilienanlage, auch in Deutschland?

Noch so eine Abkürzung, die wahrscheinlich nur wenigen wirklich geläufig ist – REITs. Dabei sind Real-Estate-Investment-Trusts eine Sache, die es in vielen Ländern gibt – und die auf dem Anlagemarkt gar nicht so unbedeutend sind, wie es die wenig geläufige Abkürzung zunächst glauben machen mag. Um hier etwas Licht ins Dunkel zu bringen, wollen wir uns in diesem Beitrag einmal etwas näher mit REITs, ihren Vor- und Nachteilen und Möglichkeiten auseinandersetzen.

Was sind REITs überhaupt?

Wie schon eingangs erwähnt, steht die Abkürzung REIT für Real-Estate-Investment-Trust. “Real Estate” verweist auf Immobilien – und das stimmt auch so. Der Hinweis auf einen Trust verweist auf den amerikanischen Raum, wo man darunter einen Zusammenschluss von mehreren Unternehmen zu einem einzigen versteht, ähnlich wie wir den Begriff “Konzern” im Deutschen verwenden. Und “Investment” bedeutet, dass man in diese Trusts oder Konzerne investieren kann, sie sind also auch für Anleger bedeutsam.

So recht wird allerdings kein Schuh daraus, und schon gar keine klare Vorstellung, wenn man lediglich die einzelnen Begriffe zusammensetzt. Deshalb einmal eine etwas präzisere Erklärung, was REITs sind und was sie tun.

REITs sind Unternehmen, die Immobilien aufkaufen, verwalten und wieder verkaufen. Das tun sie tatsächlich als Unternehmen (als “Konzerne”). Um sich den Erwerb von Immobilien leisten zu können, greifen diese Unternehmen auf Investoren zurück und dienen quasi als “Kapitalsparkasse” für den Ankauf neuer Immobilien. So weit so gut – aber das tun Immobilienfonds doch auch? Und wer eine Immobilie besitzt und vermietet, ist dann auch ein REIT? Nein. Von beidem muss man REITs klar differenzieren.

Der Unterschied zu gewöhnlichen Immobilienfonds (und Immobilien-AGs) liegt dabei eher im Detail der Konstruktion – diese feinen Unterschiede sind aber interessant, insbesondere für Anleger. Und was Wohnmietimmobilien betrifft: REITs kaufen in Deutschland grundsätzlich keine solchen Immobilien auf, jedenfalls nicht aus dem Bestand. Davon sind sie nach deutschem Recht jedenfalls ausgeschlossen.

Wo gibt es REITs?

REITs sind in vielen Ländern der Welt vertreten, unter anderem gibt es solche Unternehmen auch in Deutschland. In den angelsächsischen Ländern sind REITs per definitionem Kapitalgesellschaften – in Deutschland müssen sie aber zwingend als Aktiengesellschaft firmieren.

Um die Sache noch etwas zu verkomplizieren, ist die Bezeichnung “REIT” nur in den USA gebräuchlich. Die deutschen REITs heißen folgerichtig dann auch G-REIT (Germany REITs), in Hongkong bezeichnet man sie als H-REITs. In den Niederlanden lautet die offizielle Bezeichnung für solche Unternehmen aber FBIs, in Belgien, wo es sie auch häufig gibt, ist die Bezeichnung SICAFI, in Großbritannien dagegen PIFs.

Gemeint ist damit grundlegend immer die gleiche Unternehmensform mit einem gleichen Unternehmenszweck – allerdings mit teilweise unterschiedlichen Rechtsformen und einigen unterschiedlichen Einschränkungen in Bezug auf die Geschäftstätigkeit.

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In Deutschland gibt es G-REITs erst seit 2007, nach einer Gesetzesänderung, die darauf abzielte, neue Anlageklassen zu schaffen und daneben auch das gebundene Immobilienvermögen von Unternehmen in Umlauf zu bringen. Viele Experten sind der Meinung, dadurch können nicht nur Unternehmen liquider werden, sondern auch Deutschland als Finanzmarkt international attraktiver werden. Ob dieses Ziel nun tatsächlich erreicht wurde, ist eine nicht ganz so einfach zu beantwortende und in Teilen auch politische Frage, die wir jetzt einfach einmal dahingestellt lassen. Endergebnis für Anleger ist aber jedenfalls, dass es eine neue Anlagemöglichkeit mit REITs auch in Deutschland gibt.

Warum nicht einfach Immobilienfonds?

Offene und geschlossene Immobilienfonds waren in Deutschland bis zum Anfang dieses Jahrtausends tatsächlich die einzige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Der Gesetzgeber hat sich aber nicht nur wegen der kolportierten Vorteile für den Finanzmarkt und die deutschen Unternehmen für die Einführung von REITs in Deutschland eingesetzt, sondern auch vor allem, um Anlegern eine sinnvolle Anlageform zu bieten, von der er profitiert. Gesetzlich sind REITs in Deutschland also so gestaltet, dass vor allem Anleger davon profitieren (sollen). Abgezielt hatte man dabei vor allem auf Kleinanleger – und einige eigene Punkte beschlossen, die vor allem Kleinanlegern bei REITs eine gute Anlagemöglichkeit bieten sollen. Dazu gehört beispielsweise die Streubesitzregelung, auf die wir später noch einmal eingehen werden.

Deutsche REITs (G-REITs) und die wichtigsten gesetzlichen Voraussetzungen

Wie man am REIT-Gesetz (REITG) sehen kann (zuletzt geändert Juni 2011), hat sich der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Vorgaben einiges an Gedanken gemacht und zwar auch über Kleinanleger und ihre Situation. Zusätzlich wurde auch versucht, jedes Handeln von REITs, das gesamtwirtschaftlich negative Folgen haben könnte, gleich von vornherein auszuschließen. In anderen Ländern gelten weit weniger strenge Vorgaben, in Deutschland ist aber (wie so oft) alles tatsächlich bis aufs i-Tüpfelchen geregelt. Aber der Reihe nach.

Die Rechtsform

In Deutschland müssen REITs zwingend börsennotierte Kapitalgesellschaften sein. Durch die gleichzeitige Gültigkeit aller Bestimmungen aus dem Handelsgesetzbuch und dem Aktiengesetz für deutsche REITs ist eine sehr gute rechtliche Kontrolle der Unternehmensführung sichergestellt, alle Bilanz- und Offenlegungspflichten gelten ebenso uneingeschränkt wie die Verpflichtungen zum ordentlichen Geschäftsgebaren. G-REITs sind also ultrasolide, deutsche AGs, wie jedes andere deutsche Unternehmen auch.

Geschäftstätigkeit

Das war dem Gesetzgeber aber noch nicht genug, in weiser Überlegung hat er REITs ein sehr enges Geschäftsfeld zugewiesen:

REITs dürfen in Deutschland nur Immobilieneigentum erwerben, halten und veräußern. Ihnen wurde das “Halten von Immobilien” als Kerngeschäft zugewiesen, im Vordergrund soll also nicht der Handel mit Immobilien stehen, sondern vor allem das langfristige Halten einer erworbenen Immobilie. Das schließt viele waghalsige Spekulationen schon einmal grundsätzlich aus. Um diese “Kerngeschäftsregelung” etwas zu präzisieren, gilt für deutsche REITs die Vorschrift, dass innerhalb von mindestens fünf Jahren nur die Hälfte des Portfolios getauscht werden darf, innerhalb von zehn Jahren kann das gesamte Portfolio erneuert werden. Das ist natürlich notwendig, um markt- und gewinngerechte Umschichtungen möglich zu machen, stellt aber eine wirksame Einschränkung in Bezug auf Spekulationen dar.

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Ansonsten dürfen deutsche REITs eigentlich nichts – außer noch Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwerben und veräußern. Auch das ist aber eingeschränkt.

Steuerliche Aspekte

Damit es schnell eine große Zahl von REITs gibt, sind unter bestimmten Umständen die Gewinne aus den Verkäufen von Immobilien bis zu 50 % steuerfrei, insbesondere wenn es sich um inländisches Betriebsvermögen handelt. Daneben zahlen REITs in Deutschland weder Körperschaftssteuer noch Gewerbesteuer. Das betrifft aber lediglich die Gesellschaft selbst und hat für Anleger erst einmal keine Auswirkungen.

Für den Anleger und Gesellschafter gilt in diesem Fall die Kapitalertragsteuer und Quellenbesteuerung (das ist möglich, da es sich ja um reguläre deutsche Unternehmen handelt). Es handelt sich steuerrechtlich dabei also nicht um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, auch nicht für Gesellschafter.

Das ist insofern interessant, weil die Anleger, die in eine REIT im Ausland investieren, in Deutschland rechtlich in eine möglicherweise vorteilhafte Situation geraten. Das hängt aber jeweils vom Land ab, in dem die REIT-AG ihren Sitz hat und im Detail vom jeweiligen geltenden Doppelbesteuerungsabkommen.

Auf Anleger speziell zugeschnittene Vorteile

Einige Dinge machen REITs in Deutschland für Anleger -.neben der Solidität – durchaus interessant. Dazu gehört die vorher schon erwähnte Streubesitzregelung. Für REITs in Deutschland ist vorgeschrieben, dass sich mindestens “15 % der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die weniger als 3 % der gesamten Aktienmenge halten” – damit wird also sichergestellt, dass REITs immer auch eine Investitionsmöglichkeit für Kleinanleger darstellen. Darüber hinaus darf ein Aktionär nie mehr als 10 % des Grundkapitals als Beteiligung halten und zum Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sogar mindestens ein Viertel aller Aktien im Streubesitz sein. Als Kleinanleger hat man also immer gute Investitionsmöglichkeiten.

Der Ausschluss vom Aufkauf von Bestandswohnmietimmobilien soll dagegen dazu dienen, finanziellen Druck und Privatisierungsdruck auf den privaten Wohnungsmarkt fernzuhalten, indem REITs direkt davon ausgeschlossen werden (außer bei Wohnungen, die ab 2007 gebaut wurden). Damit sind Mieter in Bestandswohnungen von Nachteilen durch private Aufkäufe gut geschützt – darunter sind ja wiederum viele Kleinanleger.

Die Sicherheit der Anleger gewährleistet daneben auch eine Mindest-Eigenkapitalquote von 45 %, das heißt, deutsche REITs dürfen nie mehr als 55 % Fremdkapital einsetzen und können sich dementsprechend nicht überschulden. Die vielen Berichtspflichten aus dem HGB sorgen darüber hinaus dafür, dass Anleger immer gut informiert sind, wie es um das Unternehmen steht. Von den Gewinnen müssen REITs dabei über 90 % der Gewinne zwingend ausgeschüttet werden, so dass Anleger in jedem Fall von den Gewinnen der Gesellschaft mit profitieren und nicht immer wieder ein Großteil der Gewinne investiert wird. Diesen Aspekt sollte man nicht vernachlässigen, da im Allgemeinen hier auch wesentlich mehr an Gewinnen des Unternehmens für den Anleger übrigbleibt, als bei anderen Aktiengesellschaften, in die man investieren kann.

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Um Anlegern entgegen zu kommen hat man dafür aber REITs einen guten Dividendenspielraum gelassen – sie dürfen sogar zusätzliche Ausschüttungen aus der finanziellen Substanz vornehmen. Das ermöglicht den REITs lukrative Angebote für Anleger zu machen und mit der einen oder anderen Sonderausschüttung Anlegern eine besondere Weihnachtsfreude zu bereiten. Was umgekehrt natürlich auch die Anleger wieder sehr freut, gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen.

Lohnt sich ein Investment in deutsche REITs?

Eine solche Frage ist natürlich immer überaus schwierig zu beantworten – das hängt nicht zuletzt vom Unternehmen selbst und von den Wünschen, Erwartungen und der persönlichen Situation des Anlegers ab.

Grundsätzlich kann man aber davon ausgehen, dass REITs eine sehr gute Möglichkeit gerade für Kleinanleger sind, in streng kontrollierte, sehr solide deutsche Unternehmen zu investieren, die noch dazu sehr breit streuen und damit das Risiko auch technisch noch deutlich begrenzen.

Das Investment in REITs ist für Anleger auch insofern lukrativ, weil ein Großteil der Unternehmensgewinne an die Anleger geht, es bleibt am Ende also deutlich mehr übrig vom Kuchen, im Vergleich zu anderen Unternehmensinvestments. Die Dividenden fließen in der Regel vierteljährlich, auch das freut sicher so manchen Anleger. Dabei kann man sich von REIT-Aktien aber auch jederzeit schnell trennen, schlicht zu den geltenden Gebühren für den Aktienhandel. (Einen umfassenden Gebührenvergleich für Ihr Depot zwischen verschiedenen Brokern finden Sie in unserem Depotvergleichsrechner).

Zudem ist die Geschäftstätigkeit von REITs auch immer klar nachvollziehbar – selbst von Aktionären, die wenig Kenntnisse haben, kann immer recht einfach gesehen werden, was das Unternehmen tut und was es daraus erlöst. Das halten wir für eine recht gute Sache, ganz Allgemein betrachtet. Und wir denken, dass sich REIT-Aktien durchaus für viele kleinere Anleger als eine gute und recht solide Form des Investments herausstellen könnten.

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